在体制机制的问题上最需要突破的就是政府职能的转变，核心是解决政府行政审批事项过多。

方案应包括以下内容：（1）上市公司治理结构的监管问题。金融危机的发源地--美国股市却早已见底回升走牛，且牛气冲天，道琼斯股指冲破历史纪录，最高达15336点。

因为股指曾经的辉煌--6124点一去不复返。三是所谓的"主力"即机构（各类基金尤其是PE）作假，与上市公司大股东和地方官员勾结，设庄做局，隐蔽或串通控盘，操纵股市价格，从中牟取暴利。2．健全保护中小投资者利益的体制套用美国SEC（证监会）"保护中小投资者，就是保护整个华尔街"的这句名言，保护中国众多的中小股民也就是保护整个中国股市。这也是证券管理层某些领导想做而又犯难的事。无论是中国股民还是外国投资者，无论是股神还是凡人，概莫如此。

中国股市只能短炒而不能长投已成为一种模式、一种文化、一种定理、一种潮流。何况还存在着粉饰或信息披露不全不准等问题，这就给不少机构如PE腐败寻租提供了渠道。然而更不幸的是，现实中的房价比这个价格还要高出20～30%.为了使讨论更富启发性，我们把这一轮房地产市场火爆的明星城市——上海的这几项数据也列在这里。

商业银行由于委托代理关系的存在，在房地产市场是否有泡沫不明朗的情况下，最好的办法就是跟风，继续向房地产市场投入。当房地产市场出现步步走高的趋势，局部地区出现市场火爆，直接拉动了建筑行业的需求，加上当时正在实行积极的财政政策，各地正在进行着大量的基础设施建设，房地产市场升温带来的增量需求与当时已经紧绷的基础原材料市场开始了资源争夺，导致钢铁、水泥等建材产品甚至出现了翻番的价格上扬，吸引了各路资本纷纷进入这些行业，再加上金融体系的推波助澜，整个经济的资源大规模、迅速地向房地产相关行业倾斜，同时使流入其他行业的资源进一步减少，加剧了其他行业的萧条。3.开发商与家电等市场相比，房地产开发商达成了罕见的共谋，宁可自己买自己的房子也不愿意降价售出，使得在其他市场如火如荼的价格战在房地产市场无影无踪。先来看看做为消费品，现在中国的房子应该值多少钱。

因为即使将来房地产市场出现资金回笼不顺畅的情况，也可以通过不断的转贷，通过长期的经济增长最终消化这些投入。央行另一个担心的因素在于可能有大量的热钱被用于房地产市场的炒作，而热钱是央行无法控制的。

所以神话离我们越远，我们的经济就越安全。在一段时间里，如果房屋的价格出现持续上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的基本价值的提高造成的，那么必定会出现以下情况中的一个或几个：租金增加了。因此，我们说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。同时，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好投资于地产的投资群体也应该保持相对稳定。

比如今天晚上政府宣布在明年1月1日，货币贬值一半，那么均衡的结果是明天一早货币就贬值一半了。2002年开始，中国的宏观经济开始走出通缩。投资者和跟风者的合力使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下，消费者被迫高价购房以满足生活的需要。与上世纪80年代后半期日本的情况相仿，为启动经济央行自1999年以来向经济注入了大量的流动性，1999年底M2只有117638.10亿元，2003年初达到188918.38亿元，但这段时间的CPI几乎都是负的，如此多的流动性没有被消费吸收，而且股票市场自2001年以来也是一片萧条，因此最大的可能性就是流入房地产市场。

如果虚高了，在不能确定泡沫有多大、是否会破裂、什么时候破裂的情况下，所有银行管理者都会发现：既然其他银行都不认为房地产有风险而积极开拓，那么我最好还是选择跟进。根据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168.6%.再看看我国的数据，从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨。

从以上两点来看，开发商在短期内没有任何降价的动力。现在的上海房价中已经包含了一定的这样的预期，但是这个预期却未必会像货币市场上那样是理性的。

上面分析了做为消费品，目前中国的商品房价格是被远远高估的，那么如果做为投资品，是否可以解释如此高的房价呢？按照资产定价模型，资产当期的价值等于未来现金流的贴现和，所以资产的基本价值与以下几个因素有关：租金、租金的增长速度、投资的要求回报率、房屋的残值。一方面，供需两端的行为已经市场化了。开发商也可凭借35%（原为20%）的自有资本即可完成整个项目。现在如果中国也准备开始一段神话的话，捧场的绝对不只是神话的鼓吹者，等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。因为定价权掌握在卖方手里，做为买方的消费者就成为价格接受者。但当通货膨胀使得底层群众生活出现困难，社会有不安定因素出现的时候，中央政府的行动是会很坚决的。

由于我国国债市场不发达，尽管央行采用了央行票据进行冲销，但相信仍有大量流动性被注入市场，这些流动性有相当一部分转成热钱。1.地方政府做为高房价最坚定、也是最有力的支撑者的地方政府，手中有三大法宝可以调控房价：土地垄断、政策指引、舆论导向。

对于银行管理者来说，如果房地产价格没有泡沫，那么提供贷款当然是正常的。这个数字与上述几个国家相比并没有本质差别，如果按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，比如在日本37.7万平方公里的国土中，不适合居住的山地和丘陵占去了75%，这样按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300人每平方公里。

这两项数据上海分别达到了东京的1/3和1/2.2003年上海的人均收入约为东京的1/15.值得一提的是，日本的住房购买者均拥有所占土地的产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。无论开发商如何大胆，敢于不计成本地借贷。

另一方面，即使是对普通民众，存款利率在税前也只有通胀率的一半左右，相当于一种隐性的税收，这也会引起社会的不满。日本人口密度是中国东部地区的三倍，但是日本的地价可以连跌13年，2003年日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平，那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗？在中国目前有人正在制造一个与当年日本相同的土地神话。在稳定压倒一切的前提下，控制通胀、控制通胀源头之一的房地产价格应该是央行考虑的主要因素之一。早在2002年上半年，泡沫之说就已经出现，2002年11月，时任总理的朱容基表示了对房地产泡沫的担忧。

二是垄断土地的出让，让开发商只能从政府手里这一个口子拿地。假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现，做为首付款购买新房，未来收入中的一部分支付按揭款。

为什么银行愿意给含有泡沫的房地产市场贷款？是因为银行认为没有泡沫，还是因为银行相信即使有泡沫也不会破裂？虽然我们很难了解银行对房地产市场的看法，但可以肯定，对于银行这种所有权与经营权相分离的大企业，无论房地产价格是否虚高，只要相信地方政府还能给整个市场发出强烈的积极信号，商业银行管理者决定提供相关贷款对其都是有利的选择。理论上银行的所有者应该对风险敏感，非常警惕可能的泡沫，从而限制信贷的投放。

根据上面的计算，当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比为7.4～8.2，考虑增长时，这个数据为8.8～10.9.必须指出的是，这两个数据均远远高于3～6的国际标准，这是因为我们这里计算的是消费者所能承受的最高的房屋价格，而不是让她感觉能轻松支付的房屋价格。从前面的分析中，读者可以看出，我们的价值判断是以消费者的福利为标准的。

在市场经济条件下，政府的主要职能就是为实现消费者福利最大化的资源配置提供制度环境。从这个角度来说，开发商实质上只是地方政府的代理人，一系列的开发只不过是代理政府完成了税收的过程，开发商所得的利润可以被看成代理费。对于政府来说，和房地产价格上涨与市场繁荣相比，更应该关注的是人们的居住条件是否改善了？市场繁荣使哪些人承受了哪些损失？在很多情形下，市场繁荣与社会福利改善并不必然划等号，比如近几年来接连不断的拆迁事件就与房地产市场繁荣有直接关系。从这几个与房屋基本价值有关的基本面的因素来看，近年来尤其是2003年以来的房地产价格上涨与基本面因素变化的关系不大。

从全国来看，房地产价格高估的程度应在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。央行要控制CPI，必须设法控制房地产价格。

相反如果选择追随大流，泡沫没有破灭当然最好，即使破灭了最多自己也只承担有限的责任，更何况这种市场变化的责任也很难被认为是个人的责任。有人提出，不可能通过市场来解决所有的住房需求，对于低收入阶层的住房需求，应该有政府的力量介入，对这个看法我们是赞成的。

但值得庆幸的是，地方政府的法宝对中央银行不起作用，中央银行有自己的决策目标，而且可以通过调整利率和出台相关政策控制房价上涨。做为投资品，可以由资产定价的基本原理决定，生息资产的基本价值等于预期的未来现金流的贴现和。

(责任编辑：柳州市)